陆家嘴豪宅实探！捡漏的时间已经过去了！

7月已过，随着政策的持续吹风，上海楼市逐步变暖。各种豪宅跳楼甩卖的消息也逐渐消失。上海楼市的变化就像上海六七月的天气，变幻莫测。大的寒潮已经散去，是时候总结一下前两个月上海楼市的二手房市场。

(资料图片仅供参考)

本文聚焦陆家嘴豪宅，看上海次新天花板如何变化！

总结近两年内，陆家嘴早期商品房和次新商品房成交情况时发现，陆家嘴豪宅的情况其实和大家体感上有点区别。

虽然2023年上半年的经济形势不好，但是陆家嘴二手房成交情况其实没有表现出明显的下跌走势。

一则是因为经济下行，股市不景气，而豪宅作为大宗保值产品，反而是个好的投资项目；

二则根据相熟的中介介绍，上半年豪宅市场特别“冷”的时候恰恰是各种救市政策吹风出来之前，也就是7月上旬的时候。而从7月下旬至今，带看量、成交量都有显著上升。由于7月最后一周的弯道超车，整体上7月的成交反而略高于6月。

一线滨江景观好的房子仍然是高保值稀缺通货！

从陆家嘴的等高线地图来看，陆家嘴的豪宅天花板主要是一线江景房。价格几乎都站上了15万+，也就是等高线图中红色标注的部分。

再具体细分一下，可以按照价格分为顶级豪宅（单价20w+）和品质豪宅（单价12w+)。

顶级豪宅：滨江凯旋门、中粮海景壹号、陆家嘴壹号、汤臣一品、九庐；

品质豪宅:邑滨江、盛大金磐、仁恒滨江花园、财富海景花园、江临天下、汇豪天下，世茂滨江花园。

顶级豪宅和品质豪宅往往也就是景观上的区别。

一线滨江的次新是价格最高的，二线滨江的次新价格略低。

而一线滨江的高层前排的价格则是金字塔尖的存在，通常有价无市！

如汤臣一品，近一年是没有成交的。整个小区仅有244套房源，目前仍有79套存量。这种次新豪宅的地位几乎不受大盘干扰。

而和汤臣一品（2007年）同水平的一线滨江豪宅市场流通量也很少。

南滨江的一线豪宅有中粮海景壹号（2010-2012年）、财富海景花园（2006年-2007年）和滨江凯旋门（2013年-2020年）；北滨江有九庐（2019-2020年）。

2023年以来，滨江凯旋门成交量仅4套、九庐也只成交了8套；中粮海景壹号成交了2套。从历年的成交数据来看，这是正常成交表现。

至于价格，一线滨江的楼盘的价格差异主要是因为景观的不同，受到市场大盘影响比较小。

以九庐为例，前排的房子限售中，目前成交的都是后排。高区的房源和低区房源价格差异较大。如173平的三房，低区在3600万元左右，而高区则在4200万元左右。

当然，市场行情也会影响到豪宅成交，出现房东急售的情况，但是这种通常都会以极短的成交周期迅速流通掉。

如九庐5月份成交的一套35层的三房3800万元，现在市场上这个价格只能买的同面积的低区。

财富海景花园的前排均价在20万元/m²左右，而后排均价在在15万元/m²左右。7月份成交了一套6号高区（后排）的292m²的四室，成交价约5380万元，均价在18万元/m²左右。

从为数不多的成交案例中可以看出，一线滨江景观好的豪宅还是坚挺的天花板，偶尔有房东急售的笋盘也很难轻易捡到。遇到合适的房子就抓紧下手！

二线滨江、楼龄久套数多的豪宅，成交量受到影响

虽然从年度统计的维度来看，成交走势“波澜不惊”。但是从今年前七个月的具体成交情况来看，分化和变化比较明显。

受到市场行情和外部环境影响较大的实际上不是一线滨江豪宅二手而是次滨江豪宅，尤其是房源较多、挂牌和成交位居前列的次新。其中位居前列的自然是世贸滨江园和仁恒滨江园。

仁恒滨江苑的总户数为2413户，是九庐的四倍多；世贸滨江花园南区和北区合计共3149套。虽然也属于豪宅，但是因为“物以稀为贵”，这两个小区的成交的坚挺程度不高！

来看这两个小区的历年成交情况，2023年的成交量和2022年疫情干扰下的成交情况差不多。当然，这也是楼龄比较久的入门级豪宅的普遍困境。

具体到今年的成交情况，以世茂滨江花园和仁恒滨江园为例，在5、6月份的成交明显变少，而在7月中下旬数量上增多。而价格实际上没有太大差异！

数据统计有部分延迟

“确实在市场冷淡期30%的房东有调价的情况，但是除非急售，最后成交价还是在市场正常水平。”对此，某豪宅中介这样介绍道。

这波大环境对豪宅的量上有一定影响，如成交周期，带看量，成交量上会表现出明显差异，但是价格还是比较稳的。

滨江豪宅捡漏期已过，遇到就及时下手！

笔者在实地探访时已经是8月初，此时市场回温已经很明显了。挂牌价和成交价都有明显的回调。

“捡漏的时间已经过去了，这会儿捡到笋盘几率不大。”某中介这样评价陆家嘴现在的豪宅情况。

在7月上旬市场最冷的时候，挂牌价调价比例达到30%左右，降价幅度最高能达到40%。

以世贸滨江花园为例，7月5日成交132平的两房，挂牌价2000万元，中间降价到1550万元，最终总价1470万元成交。

从挂牌价和成交价的差价来看，7月上旬房东愿意让步的空间最大，而7月下旬由于市场回暖，成交周期缩短，在经历上半个月的寒冬后，房东愿意让步的空间也比较大。

从顶级豪宅的目前的挂牌价和最近的成交价相比，目前虽然捡漏几率不大，但是还是一个性价比较高的时候。

以九庐的挂牌为例：

回到最初的问题，虽然经济下行，影响部分二线滨江豪宅成交量，但是陆家嘴豪宅的价格依旧坚挺！

最后的最后，说到问题的本质。

陆家嘴豪宅的价格真的能下来吗？

可能性很小。

毕竟上海黄浦江沿岸的地段非常非常稀缺，外滩和陆家嘴更是上海最“贵”的地段。首先地段价值无法复制。上海百年沉淀才早就了一个外滩，浦东举全区之力才堆起来一个陆家嘴，只要上海的产业和人才没有动摇，这两块黄金地段的价值几乎不可能撼动。

而陆家嘴板块来看，几乎没有什么新的地了。前两年推出两个新盘，产品和位置都不尽如人意。陆家嘴次新的稀缺程度可见一斑。

所以，陆家嘴豪宅，尤其是一线滨江景观好的豪宅只会越来越贵，捡笋的难度也越来越大，遇到合适的次新就果断下手~